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为凑学区房首付,老公让我父母卖房,是不是套路?
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          作者:吴杰臻律师,广东广强律师事务所副主任暨高级合伙人,家事律师,广东省法学会婚姻法研究会理事。

有读者提问:

吴律师,您好。我遇到一件婚后置换学区房的事情,想让您和网友来鉴定下我老公是不是心机男。

我们俩婚前各买了一套房,我的房子是我父母出的首付,婚后夫妻共同还贷。

老公在某一线城市有套小房子,无贷款。

我们考虑到两个孩子将来要读书,想买个学区房。如果要买这个学区房,得先把我的房贷还清后,学区房才能享受首付50%。我们没那么多钱,除了要四处借钱以外,我们商量着把我父母在二线城市中现在居住的房子租出去,理由是地段好,租金高,租金可以用来还学区房房贷。同时,我们还商量让我父母把老家的房子卖掉凑学区房首付,父母搬来同我们住。

我的朋友建议让男方把一线城市的小房子卖了,因为那个房子我们现在也没住,并且租出去了。一线城市房价高,卖出去有不少钱,这样就可以不用动用我父母的房子,也不用借钱,压力会小很多。然而,我老公似乎不是太认可。

吴杰臻律师解答:

是不是心机男,不好说。因为你也没说你老公为什么不同意。然而,我总体认为这是因为你们俩对法律规则不了解,所以在换房的重大问题上丧失婚姻安全感。

这是很致命的。如果因为完全无知,就这么操作了,很可能到了离婚的时候才会发现自己吃大亏,但是这样也有好处,你们俩在婚姻期间也不至于因为换房问题丧失婚姻安全感,也不会有焦虑感。

可是,你就跟大部分城市人一样,对婚姻规则有了一知半解,目前来看,你的情况只是不知道自己怎么做,才能让整个换房过程安全。以下是我的几点建议:

一、按照男方的建议操作,要注意些什么?

第一,女方父母卖房后的钱,应该首选用来一次性偿还女方婚前房屋的贷款。这样一来,房贷就没有怎么动用到夫妻共同财产来偿还。

相反,如果女方父母卖房后的钱,用来凑学区房的首付,而夫妻俩借回来的钱用于还贷。那么,女方房屋在婚后的贷款都是用共同财产来偿还的。因为夫妻共同借回来的钱,也是共同财产,只是对外共同负债而已。经过这一轮操作,女方房屋在婚后的大部分升值也会变成共同的财产。

第二,女方父母卖房的钱用于偿还女方房屋贷款后,剩余的款项可以用于购买学区房。

当学区房写女方一人名字时,该部分出资有可能(仅仅是有可能,实践中也可视为对双方的赠与)视为对女方的个人赠与。为了避免实践中的争议,可以考虑以“借款+利息”的方式操作,也可以考虑先在公证处公证该部分资金赠与给女方个人。

当女方获得个人赠与的资金后,再用于购买学位房,房产证上写自己的名字,则该出资所对应的房屋份额,就是女方个人的。

相反,当学区房写男方名字或双方名字时,则该出资视为对双方的赠与,只能把该部分资金以“借款+利息”的方式操作。

第三,如果要用女方父母的租金来偿还学区房贷款,只能以“借款+利息”的方式操作。因为房屋按揭已经发放并支付了房款,无论按揭款由谁来偿还,按揭所对应的房屋份额仍然是共同的。

二、按照女方的建议操作,该注意什么?

如果卖了男方的婚前个人房屋,卖房的钱就足够支付学区房首付,这种操作是最为直接的。但需要注意两点:

第一,学区房应写男方名字,这样男方出资的首付款对应的份额就是男方个人财产,男方没有经济损失。

第二,男方出资偿还女方婚前按揭房,如不作任何约定,则视为共同还贷。男方的婚前财产损失一半。没有利益保障,男方肯定不会同意。所以,要考虑男方出资的比例,约定女方婚前房屋中男方所占的份额,并把房产证变更登记为按比例共有。

三、第三种方案,出售女方婚前房屋,再买学位房。

此种情况会让购买学区房变得简单些,而且不用考虑用额外的资金来偿还房屋贷款。但需要注意两点:

第一,学位房要写女方名字,这样女方的出资所对应的学区房份额才会是女方个人的,女方也才不会因为置换房屋而遭受经济损失。

第二,购买婚前房屋时,涉及到偿还按揭款。由于婚后共同还贷了一部分,出售房屋时收到的款项肯定涉及到共同财产,用这笔房款一次性还掉按揭款,究竟是共同还贷,还是个人还贷,还是有多少涉及到共同还贷,在实践中是一笔糊涂账,根本无法分清,。

因此,在这种方案下,建议采用书面约定,并根据各自出资的比例约定学区房份额,并把房屋登记为夫妻俩按比例共有。

结语

婚姻安全不是天上掉下来的,希望大家重视婚姻规则的学习。

 
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